В Краснодаре разворачивается судебная драма, которая стала иллюстрацией опасного парадокса нынешнего рынка недвижимости. 79-летний пенсионер, ставший жертвой классического мошенничества при продаже жилья, теперь в глазах суда рискует выглядеть как мошенник. Виной тому – печально известный «эффект Долиной», представления о котором начинают вредить реальным пострадавшим.
Суть дела: пенсионер против аферистов
Об этой ситуации в эфире «КП-Кубань» рассказал юрист Федор Вострокнутов. Он представляет интересы пенсионера. Его доверитель в прошлом году решил продать свою квартиру. В ходе сделки он стал жертвой преступной группы. Полученные за жилье деньги, а также выручку от продажи личного автомобиля, мужчина, по его утверждениям, передал мошенникам. Он поверил их манипуляциям и ложным обещаниям. В результате пожилой человек остался без средств к существованию и без крыши над головой.
Сейчас адвокат пытается через Советский районный суд Краснодара признать сделку по продаже квартиры недействительной. Владелец фактически не получил за это оплаты. Однако судебный процесс пошел по неожиданному пути.
«Эффект Долиной»
Понятие «эффект Долиной» вошло в юридический обиход после истории с продажей московской квартиры певицы Ларисы Долиной. Она утверждала, что попала в мошенническую схему и квартиру ее заставили продать под давлением. Суд встал на ее сторону и постановил, что Долина ничего не должна покупательнице Полине Лурье, не знавшей о схеме. Певица вернула жилье себе и не вернула Лурье деньги.
Эта схема вызвала шквал критики в адрес Долиной и российских законодателей. Получается, продавец получает деньги, а затем, заявив о мошенничестве или давлении, через суд возвращает себе недвижимость. При этом он оставляет покупателя и без жилья, и без средств. Именно этот контекст, по словам адвоката Вострокнутова, теперь довлеет над делом его клиента.
«У судей такой подход: «Ага, это «эффект Долиной». И к действительно потерпевшему человеку уже отношение меняется. Якобы он идет по этой схеме, хотя попал в эту историю в прошлом году», – отметил юрист.
Адвокат подчеркивает ключевое отличие: его доверитель не получил денег – они ушли преступникам. В классической же «схеме Долиной» продавец деньги присваивает.
Правовой тупик
Федор Вострокнутов указывает на системную проблему. По его мнению, суды зачастую подходят к подобным делам шаблонно, не вникая в детали. Он настаивает, что если суд отменяет сделку из-за мошенничества, стороны должны быть возвращены в исходное положение: покупателю – деньги, продавцу – квартира.
«В случае же, как у моего клиента, когда он продал квартиру и деньги отдал мошенникам, недвижимость должна быть оставлена за ним. Раз деньги получили мошенники, то ими уже должны заниматься правоохранители. Но в данном случае квартира должна все-таки остаться у потерпевшего», – аргументирует свою позицию адвокат.
Таким образом, возникает острый вопрос. Должен ли добросовестный покупатель, заплативший деньги, но потерявший квартиру по решению суда, нести убытки из-за того, что продавца обманули третьи лица? Или же эти убытки – проблема продавца, который должен взыскивать их с мошенников через уголовное дело?
Вострокнутов констатирует, что стандартные методы проверки безопасности сделки перестают быть надежными в условиях распространения подобных схем. Ранее можно было самостоятельно запросить расширенную выписку из ЕГРН для проверки обременений. Сейчас это может сделать только нотариус. Поэтому нужно проверять недвижимость и продавца через другие базы данных. Но даже это в нынешних условиях не может дать 100-процентную страховку. Эксперты отмечают, что волна судебных решений, основанных на «эффекте Долиной», делает любую сделку на вторичном рынке потенциально рискованной.
