Министерство финансов РФ объявило о планах поэтапного сокращения доли госпрограмм в ипотечном кредитовании на первичном рынке. К 2030 году доля льготных кредитов в общем объёме выдач на новостройки должна снизиться с нынешних 90% до целевых 25–30%. Об этом сообщил замглавы ведомства Иван Чебесков, При этом для населения главным образом нововведения будут касаться дифференцированной ставки в зависимости от количества детей в семье.
Рекордная нагрузка на бюджет и парадокс доступности
По словам Чебескова, текущая ситуация, при которой подавляющее большинство кредитов на новое жильё выдаётся с господдержкой, признана в ведомстве неверной с точки зрения долгосрочной государственной политики. «Строить государственную политику на том, что большая часть кредитования будет осуществляться на льготных условиях, — это неправильно», — подчеркнул замминистра.
Он отметил, что массовые субсидии искажают рыночные механизмы. В конечном счёте они делают жильё менее доступным для граждан. Это заявление прозвучало на фоне рекордных бюджетных расходов на субсидирование ставок. В 2025 году они достигли порядка 2 трлн рублей.
Главная проблема массовой льготной ипотеки заключается в колоссальной нагрузке на федеральный бюджет. Механизм субсидирования устроен так, что государство компенсирует банкам разницу между льготной ставкой (около 6%) и рыночной. При текущей ключевой ставке ЦБ в 14,5% она достигает 17–18%. Компенсация рассчитывается по формуле «ключевая ставка + 3,5%», что в текущих условиях эквивалентно примерно 18%. Таким образом, бюджет фактически берёт на себя две трети процентной нагрузки по каждому такому кредиту. А обязательства растягиваются на десятилетия — средний срок ипотеки на первичном рынке уже превышает 26 лет.
Эксперты указывают на парадоксальный эффект: льготная ипотека, призванная повысить доступность жилья, на практике разгоняет цены. Застройщики учитывают низкий ежемесячный платёж, который могут позволить себе покупатели. И закладывают эту выгоду в стоимость квадратного метра. В результате с 2020 по 2024 год новостройки подорожали примерно в 1,7 раза. А разрыв в цене между первичным и вторичным жильём достиг исторического максимума. На данный момент он уже превысил 90% в центральной части России.
Новые условия семейной ипотеки
Одним из первых шагов на пути к сокращению доли господдержки станет изменение параметров семейной ипотеки. Минфин и Минстрой должны до 1 июля 2026 года проработать концепцию дифференцированной ставки. Она будет зависеть от количества детей в семье. Для семей с одним ребёнком ставка может составить 10–12%, с двумя детьми — около 6%. А для многодетных семей с тремя и более детьми — около 4%. Также рассматривается возможность снижения ставки при рождении последующих детей.
Такая градация, по замыслу властей, должна сделать поддержку более адресной. Основные бюджетные субсидии хотят направить на многодетные семьи. Однако это может лишить льготных условий около 2,7 млн семей с одним ребёнком. Для них ежемесячный платёж при покупке квартиры может вырасти на десятки тысяч рублей.
Постепенность и зависимость от ключевой ставки
В Минфине считают, что резкого обвала рынка не произойдёт. В ведомстве уверяют, что снижение доли госпрограмм будет плавным. По мере удешевления рыночных кредитов они будут становиться более конкурентоспособными по сравнению с льготными. Чиновники рассчитывают, что при снижении ключевой ставки до 8% рыночные ипотечные ставки могут опуститься до 10–12%. Это сделает их доступными для более широкого круга заёмщиков. Эксперты при этом сходятся во мнении, что для достижения целевого показателя господдержки в 25–30% потребуется не менее двух-трёх лет. И рынок ещё долго будет сохранять зависимость от бюджетной поддержки.
По данным «Дом.РФ», в мае 2026 года россияне оформили ипотечных кредитов на 332 млрд рублей. Из них около 55% пришлось на льготные программы. Основной вклад в этот показатель вносит именно семейная ипотека. Это подтверждает высокую зависимость сегмента новостроек от господдержки.
Аналитики предупреждают, что изменение параметров господдержки может вызвать резкую реакцию рынка — снижение спроса и перестройку ценовой политики застройщиков. Тем не менее в Минфине настаивают на необходимости постепенного перехода к рыночным механизмам, чтобы снизить нагрузку на бюджет и восстановить здоровую конкуренцию в жилищном секторе.
